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颠覆认知!2020年底,必看的购房风险预警,不看血亏!

2020-10-14 来源:新浪房产
 
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平舆房产网  对于楼市而言,今年也是不平凡的一年,密集的楼市调控真的是为了降房价吗?首先你要看清楚,是稳房价,坚持房住不炒,不是降房价,但是今年年底买房还是具有很大的风险,我必须写出来供你参考,不是吓唬你,今年你买错房,最好的结局就是亏钱,最差的结局是多奋斗十年都补不回来的。

一、郊区,新兴板块买房需要谨慎

其实现在中国大部分核心城市已经进入城市化末期,核心板块的各种配套建设,包括商业中心,教育,医疗等资源的配置已经基本固化成型,为什么还要发展新区呢?主要是承接更多的人口,和产业的外延,其实对于城市化而言,新区是补充而不会是未来楼市的主旋律。

很多人纠结买房,是买新区还是买核心区,其实非常简单:

你有足够的钱就买核心区;

如果新区和核心区的价格差不多,肯定买核心区;

如果你在新区上班,那就买新区;

最忌讳的就是,你投资到这些所谓的价值洼地,但是价格一点不便宜的地方,最后会陷入租不出去,卖不掉的局面。

前段时间天津房价大跌上热搜,其实就是一个均价魔术。

均价魔术:

假设2019一个城市新房楼盘只有3个,一个主城核心区域房价2万,另外2个在郊区,房价1.5万,最后,你得出了城市楼市均价1.66万的结论。

到了2020年这个城市新房楼盘还是只有三个,一个主城核心区域房价从2万涨到了2.5万,另外两个楼盘在郊区,房价从1.5万跌倒了1.25万,最后你得出了这座城市的楼市均价还是1.66万;

这时候这座城市就有两种声音了,一种是天天盯着主城核心区域的购房者,他们就会惊呼,房价大涨了,房价从2万涨到了2.5万,涨幅25%,另外一种就是天天盯着郊区房子的人,他们会说房价跌了,从1.5万跌倒1.25万,跌幅16.6% ,但是大家再去看统计的这座城市的房价均价,还是1.66万,没有涨也没有跌。

三年时间,新区,郊区的跌幅远远超过核心区,均价跌幅超过20%,这样的例子太多了。

为什么媒体,开发商会喜欢炒作郊区,新兴板块了?因为拿地价便宜,利润高,房子多啊,核心区地价贵,房子少,利润低,就这么简单。

二、楼市崩溃论吓唬刚需

国内和国外,有无数的专家,天天唱中国楼市崩溃论,说句实话,从我买第一套房到现在十几年过去了,这个论点一直没有结束过。

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还有人记得曾经深圳的不买房运动吗?“不买房运动”是在2006年4月27日由深圳市民邹涛通过网络发起的,活动主要目的是抵制房价的快速上涨!

活动还有一句超级霸气的口号:“楼价一日不降到市民可以接受的程度,我们就坚决不买房。”并给出了一个大众期待的愿景:“只要大家3年不买房,房价就一定会降!”

不过最终,房价并没有下跌,反而是一路暴涨,浩浩荡荡的“不买房运动”也就无疾而终,销声匿迹!

我写这一部分的原因是,不是说房价未来一定会涨,实际上,我个人认为房价高速增长的周期已经过了,而是告诉大家,这只是我个人的预判,稍微还靠谱点,但是现在是网络信息爆炸的时代,随便一个中介都可以当专家给你分析楼市头头是道。

这时候买房,就要区分投资还是刚需了,投资的买房,如果房价涨了,赚钱,跌了亏钱,很正常,哪有投资稳赚不赔的。

三、楼市分化会是一个巨大的危机

我认为中国楼市未来从高增长的黄金周期跌入白银周期不可避免,这时候楼市普涨已经不可能,每个城市内部板块分化,新房和二手房分化,核心一二线城市和边缘化的城市分化已经不可避免。

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中国进入城市群时代,已经成为定局,很多人理解的高铁啊这些,其实不会带动偏远城市和地区的发展,相反,会产生虹吸效应,吸引人口流入距离最近的城市群里面,这是世界城市发展的必然,到今天,没有例外过。

四、学区房还是最吃香的

学区房是中国特色?其实非也,人们对学区房购入的浓厚兴趣,在世界各地都存在。

在英国索利哈尔的TudorGrange school,该校的catchmentarea房子价格比同地段高出94%,同样是一房难求……其变态程度简直与中国有的一拼!

对于学区房的态度,就是大家天天都说学区房不好,这样那样,最后买房的时候,还是能接受学区房的高溢价。    

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其实中国很多城市都经历过短周期的大跌,但是唯有学区房是最抗跌的,甚至能够逆势上涨。

教育改革,北京,上海都搞了,结果还是没有消除学区房的高溢价。

五、去杠杆,降低负债

这对于投资和刚需都非常重要,这十几年来,我见过了太多炒房客在房子上完蛋,无一例外,他们都不是因为买错了房子,哪怕是买了海客瀛洲这种CEO盘,最后只要不加高杠杆,现金流不断,都不会亏钱,只是赚的少或者多的问题。

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我见过温州炒房团,台州炒房团,金朝阳炒房团,其实赚钱和亏钱就两个原因:

选房源,刚需盘,基本都赚钱,选豪宅的基本没赚钱或者亏钱;杠杆

很多人倒在了黎明前,就是资金链断了,就这么简单。

总结

我只能告诉大家,时代变了,想要房价短期暴涨的时代已经过了,看看现在,只要你的城市房价短期暴涨,马上媒体一报道,中央监管下,约谈后就是调控,一买就被套。至少今年到明年短周期一年内,中央坚持房住不炒是核心,但是你也别指望核心城市房价大跌,也不现实,现在房价跌的都是局部现象,从中国大楼市布局看,跌的都是鹤岗这类小城市,本来就资源枯竭,人口流出。

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其实最后总结就是刚需早买,有钱人可以投资核心区收租金,没钱和钱少的,千万别去加杠杆做炒房的发财梦。

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