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康桥水郡 | “小产权房”到底能不能买?自然资源部发话了!

2020-11-20 来源:平舆房产在线
 
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康桥水郡

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平舆房产网 提起“小产权房”,大家都不陌生。在我国的房地产市场中,除了商品房以外,还有一种房产也在市场中流通,那就是“小产权房”。“小产权房”因为单价便宜、总价低,得到了很多人的青睐,尤其是很多家庭条件中等偏下,但又有买房需求的家庭,这部分人往往是刚需购房客户。经济实力有限,对于“小产权房”的概念模棱两可,只看到了价格便宜,也不影响居住,所以才会选择购买。

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何为“小产权房”

“小产权房”这个称呼不是法律概念,只是国人形成的一种约定俗成的叫法。但国家对这类住房还是有明确所指:一种是我们在农村的房子,在集体建设用地(宅基地)上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。这两类房子都未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。

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值得一提的是,按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。也就是说,购买“小产权房”是有一定风险的,即未来要么“有序转正”,要么“全面拆除”。

据易居研究院等机构的研究数据显示,截至2018年底,我国总计有5000万“小产权房”。该机构给出的“小产权房”产生的原因有三个:其一,由于经济发展不均衡,许多大中城市人口密集,需求巨大,导致房价过高。但是商品房供不应求,所以就催生了大批“小产权房”和购买“小产权房”的群体;其二,过去很多年,全国各地的政策法规对“小产权房”的定位和规定都模糊不清,让其处于合法和非法之间,才导致了各地“小产权房”建设的泛滥;其三,就是单纯为了提高收益。农民集体通过在宅基地上建房,然后出售给城里人,或者出租给外来务工人员,所获得的收益远高于国家征收土地的补偿金额。

中国“小产权房”体量巨大,而且不仅仅是一些偏远小城市有这种现象,事实上连北京、深圳等一线城市,“小产权房”也早已泛滥。据公开资料显示,住房拥有率仅有30%的深圳,“小产权房”总量占所有住房总量的50%之多,其数量甚至高于“大产权”的商品房。

国家虽然明确“小产权房”不受法律保护,虽然很多专家都表示,“小产权房”的命运只有两种:转正或拆除,但一直以来对于“小产权房”是“有序转正”还是“全面拆除”都没有结论。原因我们大抵也想得到,一方面“小产权房”体量巨大,不可能采取“一刀切”;另一方面,如果真的全面拆除,这些存量“小产权房”的居民的居住问题,一时半会儿很难解决,所以此事需要从长计议;再者,如果采取“有序转正”,就涉及到补交土地出让金、契税费等问题,可能会更棘手。

重要文件释放三大信号

“小产权房”的未来关乎数亿人的居住问题,因此一直以来备受关注。今年国家终于通过重要文件发声表态了——2020年5月18日,国家自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,针对农村宅基地、土地流转、房屋产权问题等,做出了明确规划。

国家发声,信息量巨大,该文件至少释放了三大重要信号:其一,对“小产权房”做了明确表示,“不得办理登记、不得通过登记将违法用地合法化”。即国家当前对“小产权房”的“违法必究”态度很坚决。

其二,这份文件同样也给“小产权房”未来的处置问题留有悬念——倘若“三权分置”实现,不排除未来“小产权房”逐渐“有序转正”的可能——文件表示,在将来农村宅基地和土地的所有权、使用权、资格权,或可以经过探索后独立分置出来,即“三权分置”。直白点说,就是未来村集体土地上建设的“小产权房”,所有权依旧归集体所有,但是资格权和使用权,可以不受所有权捆绑,单独出现。这样一来,那么在宅基地上建造起来的房子,就可以独立流转了。

其三,需要提醒的是,这个政策目前只是探索阶段,并没有明文表示其进展,而且从目前的趋势来看,进展也会非常缓慢。也就是说,现阶段,国家对于“小产权房”的态度依旧是“不得办理登记、不得通过登记将违法用地合法化”。所以,大家如果有购买“小产权房”的打算,还是要认清现实,谨慎考虑。

即使短时期内,对于“小产权房”到底是“全面拆除”还是“有序转正”,仍然没有结论。但“小产权房”未来的结局貌似已经注定了:国内绝大多数专家基本上都认同“转正”和“拆除”两措并行。即把部分符合一定条件的存量“小产权房”,通过补办相关手续,缴纳相应的税费之后,纳入廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障房系列内;而对一些严重违反城市规划和土地利用规划,非法占用耕地和基本农田的,建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”,则采取改建或者拆除的强制办法。

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买房需谨慎!

小编提醒大家

一定要通过合法途径购买房产

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